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住宅ローンが残っている家を失わずに債務整理する方法

司法書士とパラリーガル

「債務整理後に住宅ローンの残っている家を残す方法」
 「住宅ローンが残った家は債務整理するとどうなる?」  

住宅ローンを組んで家を購入すると、毎月まとまった額の支払いが必要になるので大変ですよね。

そのため、生活が苦しくなり債務整理を検討される方もいらっしゃると思います。

しかし、実際には「債務整理すると家を失うのでは?」と思ってしまい、手続を躊躇される方も多いことでしょう。

せっかく手に入れたマイホームなので、できれば手放したくないという気持ちはよく分かります。

そこで今回は、住宅ローンが残った家を失わずに債務整理する方法を紹介しますので、住宅ローンと借金の返済が苦しい方は必見です。

住宅ローンと債務整理

まず、住宅ローンの仕組みと、債務整理の種類や効果について理解しておきましょう。

住宅ローンの仕組み

「住宅ローン」とは、家を購入するために銀行などから数千万円のお金を借り、それを20年~30年かけて分割返済していくローンのことです。

お金を貸す銀行側にとっては、数千万円という大金を貸すこと加え、返済期間が長期に渡るため貸し倒れリスクが高くなります。

そのため、住宅ローンでは、貸す金額に応じて家に抵当権がかけられることがほとんどです。

「抵当権」とはローンの返済が滞った際、担保になっている対象について優先的に返済が受けられる権利になります。

つまり、住宅ローンは家を担保にお金を借りる仕組みになっているため、返済が滞った際には、銀行やローンの保証会社などが担保になっている家を競売にかけて換価(お金に換えること)することで借金を回収しようとするのです。

債務整理の効果と種類

「債務整理」とは、借金問題を法的に解決するために国が作った制度のことです。

債務整理の代表的な手続としては、以下のようなものがあります。

任意整理

「任意整理」とは、カード会社(クレジットカード会社・消費者金融・銀行)に任意の交渉に応じてもらうことで、将来的に発生する利息と遅延損害金(借金滞納時に発生する罰金)をカットして、残った借金を3年~5年(36回~60回)の分割払いにするよう合意する債務整理です。

つまり、任意整理は「カード会社に借金の分割払いを認めてもらう債務整理」といえるでしょう。

個人再生

「個人再生」とは、裁判所に申立することで借金を1/5~1/10程度まで減額して、残った借金を原則3年間(最大2年延長で5年間)で返済できれば完済扱いにしてもらえる債務整理です。

つまり、個人再生は「裁判所に借金の大幅減額を認めてもらう債務整理」といえます。

自己破産

「自己破産」とは、「破産」と「免責」という2つの手続を行う債務整理です。

まず、「破産」とは申立人の財産を処分してお金に換え、カード会社に配当する手続になっています。

いっぽう、「免責」とは裁判所に借金が「支払い不能状態」だと認められれば、借金の支払いが免除してもらえる手続です。

つまり、自己破産は「財産を失う代わりに、裁判所に借金の支払いをチャラにしてもらう債務整理」といえるでしょう。

 

どの手続で債務整理を行うかについては、借金額やあなたの経済状況によって異なりますので、弁護士・司法書士に相談して最適な方法で実施しましょう。

住宅ローン返済中の家を失わずに債務整理できるのか?

では、返済中の住宅ローンを債務整理するとどうなるのか、それぞれの手続ごとに説明します。

自己破産で住宅ローン返済中の家は残せない

裁判所を介する債務整理である自己破産には、「債権者平等の原則(すべてのカード会社を平等に扱う必要があるというルール)」に従う必要があり、原則としてすべての借金が整理対象になります。

よって、住宅ローンだけを除外して自己破産することはできません。

つまり、返済中の住宅ローンを自己破産の対象にすると、担保になっている家は銀行やローン会社などに没収されてしまうため、手元に残すことは不可能ということです。

没収された家は銀行やローン会社によって競売にかけられますので、自己破産した方は賃貸物件を契約するなど、新たに済む家を準備する必要がありますので注意しましょう。

任意整理なら住宅ローン返済中の家が残せる

任意整理では整理対象の借金を自由に選択できるため、住宅ローンを除外して、その他の借金だけで手続をすることが可能です。

したがって、任意整理であれば、住宅ローン返済中の家を手元に残すことができます。

ただし、住宅ローンの返済は任意整理後もそのまま続ける必要がありますので、任意整理した借金とダブルで返済していかなくてはなりません。

個人再生でも住宅ローン返済中の家が残せる

自己破産と同じ裁判所を介する債務整理である個人再生も、原則としてすべての借金が整理の対象になります。

ただし、個人再生では「住宅ローン特則(「住宅資金特別条項」、「住宅ローン特例」)」と呼ばれる制度を利用することで、住宅ローン返済中の家を手元に残しつつ借金を減額してもらうことが可能です。

ただし、住宅ローンの返済はこれまでと同じように続ける必要がありますので、個人再生後の借金をダブルで返済していける経済力が必要になります。

住宅ローン特則を利用するための条件

大きなメリットがある住宅ローン特則ですが、個人再生する方全員が利用できるわけではありません。

以下に挙げる条件を満たすことが必須です。

個人再生するための条件を満たしていること

住宅ローン特則を利用するためには、まず個人再生するための条件を満たす必要があります。

なお、個人再生するほとんどの方が行う手続である、「小規模個人再生」をするための条件は次の通りです。

  • 借金額が5,000万円以下であること(住宅ローンを除く)
  • 将来において、継続的、かつ反復的な収入を得られる見込みがあること
  • 個人であること(法人はNG)

個人再生は、減額された借金を長期間に渡って返済する義務がありますので、その分収入要件が厳しくなっています。

家に住宅ローン以外の抵当権がついていないこと

前述した通り、住宅ローンには抵当権が設定されるのが一般的なのですが、家に住宅ローン以外の借金の抵当権が付いていないことが、住宅ローン特則を利用するための条件のひとつです。

もし、住宅ローン特則を利用しても、抵当権を持っているカード会社などに権利行使されると、家は競売にかけられてしまいます。

なので、住宅ローン特則を利用しても、ほとんど意味がないのです。

したがって、家に住宅ローン以外の借金の抵当権が付いている場合には、住宅ローン特則は利用できません。

住宅購入またはリフォーム代金のローンであること

住宅ローン特則の対象になるローンは、住宅を購入するためのローン、またはリフォームローンだけです。

よって、これ以外のローンは、住宅ローン特則の対象外となります。

たとえば、「諸費用ローン」と呼ばれる、住宅ローンとは別の各種費用にローンを組んで抵当権を設定しているケースが考えられますが、原則として住宅ローン特則の対象にはなりません。

ただし、諸費用ローンであっても、それが住宅購入に必要だと判断された場合には、住宅ローン特則が利用できることもありますので、弁護士・司法書士に相談して確認してみましょう。

あなた自身が所有する居住目的の家であること

住宅ローン特則の対象になる家は、あなた自身が住んでいる家1棟だけになります。

ですので、2棟目以降の家や別荘、事業目的のビル、投資資目的のマンションなどは、住宅ローン特則の対象外です。

なお、「あなた自身が住んでいる家」とは居住用の建物のことを意味し、床面積の半分以上が居住用であることが条件になります。

したがって、自宅兼事務所といった場合でも、半分以上が居住用であれば住宅ローン特則の対象です。

また、家の所有権が妻と共有になっているような場合も、「あなたの所有」とみなされます。 

保証会社による代位弁済から6ケ月以内であること 

住宅ローンには、銀行などが貸し倒れリスクを回避するため、保証会社が付いていることがほとんどです。

そのため、住宅ローンの返済を滞納すると、通常3~6カ月以内に「期限の利益喪失(借金を分割返済できる権利を失うこと)」により、あなたの代わりに保証会社が借金の残額を一括返済します。

これが「代位弁済」と呼ばれる制度です。この代位弁済から6カ月以内であることも、住宅ローン特則を利用するための条件になっています。

  期限の利益を喪失して保証会社に借金が移ってしまうと、住宅ローンと同じ条件でローンを返済していくのは困難です。

ただし、保証会社の代位弁済から6カ月以内に個人再生して住宅ローン特則を利用できれば、特別措置として住宅ローンを復活させられます。

しかし、保証会社の代位弁済から6ヶ月以上経過してしまうと、住宅ローン特則は利用できないため注意が必要です。 

住宅ローンがオーバーローンであること

住宅ローンの残額が現時点における住宅の売却価格より高くなることを、「オーバーローン」といいます。

いっぽう、現時点における住宅の売却価格が住宅ローンの残額より高くなる場合が、「アンダーローン」です。

たとえば、住宅ローンの残りが1,500万円で家が1,000万円で売却できる場合がオーバーローンで、2,000万円で売れる場合がアンダーローンになります。

住宅ローンがアンダーローン状態で個人再生すると、家の売却額と住宅ローン残額の差額は「清算価値(自己破産したときに財産を現金化した金額)」として扱われます。

つまり、先ほどの事例に照らし合わせてみると、500万円が清算価値に該当するわけです。

また、個人再生には「清算価値保証の原則」というルールがあり、借金を減額してもらう代わりに、あなたが保有する財産(清算価値)と同じ金額を支払わなくてはなりません。

とはいえ、住宅ローンがアンダーローン状態でも、住宅ローン特則を利用することはできます。

あくまでも、個人再生後に支払う金額が増える可能性があるということです。

たとえば、借金額1,000万円の方が個人再生すると、借金額は1/5の200万円に減額してもらえますので、これを原則3年間で返済していくことになります。

しかし、

  • 住宅ローン残高:1,500万円
  • 自宅の売却価格:2,000万円
  • 自宅の売却価格と住宅ローン残高の差額:500万円

という方が個人再生した場合には、  

自宅の売却価格と住宅ローン残高の差額:500万円 > 減額後の借金額:200万円

となるため、借金は500万円までしか減額されません。

したがって、住宅ローン特則を利用して個人再生した場合には、

  • 借金額:500万円
  • 住宅ローン:1,500万円  

の両方を返済していくことが必要です。

この条件で返済が続けられれば家を手元に残すことはできますが、返済が厳しい場合には、残念ながら家を売却するという選択肢も出てくるでしょう。

いっぽう、先程の事例で、住宅ローンがオーバーローン状態の方が個人再生した場合には、  

  • 住宅ローン残高:1,500万円
  • 自宅の売却価格:1,000万円
  • 自宅の売却価格と住宅ローンの差額:-500万円

となりますので、清算価値はゼロになります。(他に価値ある財産がない場合)

したがって、

  • 住宅ローン残高:1,000万円
  • 借金額1,000万円→200万円

となり、アンダーローン状態に比べ、かなり負担が下がることが分かってもらえると思います。

このように、住宅ローン特則は、住宅ローンがオーバーローン状態になっている場合に使ったほうが効果的なのです。

まとめ

■自己破産では住宅ローン返済中の家は手元に残せない 

■任意整理で住宅ローンを除外して手続すれば、家を手元に残せる 

■個人再生で住宅ローン特則を利用すれば、家を手元に残しつつ借金を減額してもらえる 

■住宅ローン特則を利用するための条件 
└個人再生するための条件を満たしていること 
└家に住宅ローン以外の抵当権がついていないこと 
└住宅購入またはリフォーム代金のローンであること 
└あなた自身が所有する居住目的の家であること 
└保証会社による代位弁済から6ケ月以内であること 
└住宅ローンがオーバーローンであること 

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