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個人再生の住宅資金特別条項(住宅ローン特則)とは?

司法書士とパラリーガル

「個人再生では持ち家を手元に残せる?」
「住宅ローン特則ってどんな制度?」

個人再生とは裁判所を通じた債務整理の一つで、借金の利息免除のほか、元本の圧縮が可能です。

個人再生の大きな特徴に「住宅ローン特則」という制度があります。

この制度を利用すると、住宅ローン返済中の持ち家やマンションを手元に残したまま、借金の負担を軽減することができます。

このページでは、住宅ローン特則の仕組みや利用するための条件についてご説明します。

個人再生の大きな特徴「住宅ローン特則」とは

住宅ローン特則とは、すべての借金のうち、住宅ローンだけを特別扱いする制度です。

以下では、住宅ローン特則によってできることについてご説明します。

持ち家・マンションを手元に残せる

住宅ローン特則を用いて個人再生をすると、住宅ローン返済中の持ち家・マンションを手元に残すことができます。

まずはこの仕組みについてご説明しましょう。

個人再生や自己破産など、裁判所を通じた債務整理をするときは、「債権者平等の原則」に基づき、すべての借金が対象となります。

そのため、通常であれば住宅ローンも債務整理の対象となります。

住宅ローンが債務整理の対象に含まれると、ほかの借金同様、住宅ローンも利息や元本が軽減され、返済額が減額したりゼロになったりします。

しかし、住宅ローンを組むときは、持ち家やマンションがその借金の担保になっていることが多く、債務整理を行うことにより担保である持ち家・マンションが保証会社によって回収されてしまうのです。

そのため、住宅ローンを債務整理の対象に含めた場合、必然的に持ち家・マンションを手放す必要が生じます。

そこで個人再生の場合、住宅ローン特則を利用すれば、個人再生の対象から住宅ローンだけを除外することができ、住宅ローンを除いたその他の借金だけ、利息の免除や元本の圧縮が可能になります。

住宅ローンが減額されない代わりに、持ち家やマンションを手元に残すことができるわけです。

そのため、住宅ローン特則を使用した場合、個人再生後は個人再生によって減額された借金(計画弁済額)と住宅ローンを並行して支払っていくことになります。

債権者平等の原則とは

債権者平等の原則とは、債権者(あなたにお金を貸している人や会社)同士の不公平を防ぐため、債権者を平等に扱わなければならないというルールです。

個人再生や自己破産など、裁判所を通じた債務整理を行うときに守る必要があります。

たとえば、債務整理の前後に特定のカード会社に偏った返済をしてしまったり(偏頗弁済)、裁判所に借金の借入先を隠したりすると、債権者平等の原則に反し、場合によっては債務整理が認められなくなるケースもあります。

住宅ローンの支払いが楽になる

住宅ローン特則では、住宅ローンそのものの支払いの負担を軽減することも可能です。

もちろん借金が減額されることはありませんが、以下のような措置をとることで月々の返済額が軽減されます。

<住宅ローン特則でできる返済の負担軽減>

  • 住宅ローンの支払期限の延長
  • 一時的な元本の据え置き
  • ボーナス払いなど条件変更の交渉
住宅ローンの支払期限の延長

住宅ローン特則を利用すると、住宅ローンの支払い期間の延長を認めてもらえる可能性があります。

支払期間が延長されると、月々の返済額が抑えられるため、支払いの負担が軽減されます。

たとえば、同じ利息なしで100万円の借金でも3年払い(36回払い)の場合、月々の返済額は2万8,000円ほどですが、5年払い(60回払い)なら、月々の返済額は1万7,000円ほどで済むわけです。

住宅ローン特則の場合、支払い期間の延長が最大で10年まで認められています。

ただし、返済期間中に70歳を迎える場合には、70歳になる年までの延長となりますので、ご注意ください。

一時的な元本の据え置き

住宅ローン特則では一時的に毎月の支払いを「利息分のみ」とし、元本の据え置きが認められることもあります。

この措置は、個人再生後の計画弁済額の支払いと住宅ローンの支払いの両立が難しいときに使用されます。

この措置を利用する場合、定められた一定期間は元本の返済はせず、利息だけを支払えばいいため、一時的に住宅ローンの月々の支払額が大きく抑えられます。

個人再生後の返済期間は原則3年ですので、その3年間は元本の据え置きを利用し、計画弁済額の支払いに集中する人が多いです。

ただし、その間元本は一切減りませんので、個人再生の返済が完了し次第、住宅ローンの返済を再開することになります。

ボーナス払いなど条件変更の交渉

住宅ローン特則を行うと、返済方法などについて改めてローン会社と交渉できる可能性があります。

たとえば、転職や業績の悪化などによってボーナスが減ってしまった場合には、もともともボーナス払いの条件を変更するなどの交渉が行なえます。

住宅ローン特則が利用できるのはどんな人?

住宅ローン特則を利用し、個人再生を申し立てるには、以下の条件を満たしている必要があります。

<住宅ローン特則を利用するための条件>

  • ローンの目的が住宅の購入・リフォームであること
  • 申立人本人が住むための家のローンであること
  • 抵当権者(住宅を担保に設定している人)がローン会社や保証会社であること
  • その持ち家・マンションが住宅ローン以外の担保に設定されていないこと
    (住宅ローン以外の不動産担保ローンの担保になっていないこと)
  • 個人再生・住宅ローン特則を利用すれば支払い可能な見込みがあること

住宅ローン特則を利用する際はこれらの条件を満たしているか確認しましょう。

たとえば、別荘を建てるための住宅ローンであった場合「申立人本人が住むための家」とはいえないため、住宅ローン特則は認められません。

また、持ち家・マンションを担保に事業用ローンなどを借り入れている場合にも、持ち家・マンションが住宅ローン以外のローンの担保に設定されていることになるため、住宅ローン特則を利用できません。

住宅ローンを滞納していても住宅ローン特則を利用できる?

すでに住宅ローンが支払えなくなっており滞納している人のなかには、「ローン会社から一括請求が来た」「持ち家・マンションの差し押さえを申し立てられた」と焦っている人もいるでしょう。

実はこのような状況に陥ったあとでも、住宅ローン特則を利用した個人再生を行うことができます。

ただし、住宅ローンを滞納している人の場合、保証会社による代位弁済から6ヶ月以内に申し立てを行わなければなりません。

代位弁済とは、あなたが支払えない借金を保証会社が代わりに建て替えることをいいます。

あるいは、すでに持ち家が差し押さえられ、競売にかけられている場合、入札日までに申立てを行う必要があります。

いずれにしても、すでに滞納している場合には、なるべく早く手を打つことが大切です。

個人再生をすると滞納している住宅ローンはどうなる?

住宅ローン特則を利用して個人再生をする場合、滞納している住宅ローンは司法書士・弁護士の指示に基づき、裁判所への申立て前に返済してしまうことが一般的です。

住宅ローン特則を利用する場合、住宅ローンは個人再生の対象から外れるため、滞納した住宅ローンが減額されることはありません。

そのため、どうにか返済する必要があるのです。

ただし、司法書士・弁護士に個人再生を依頼すると、司法書士・弁護士からカード会社(クレジットカード会社・消費者金融・銀行)へ受任通知が郵送され、個人再生の手続きが終わるまで一時的に借金の返済請求がストップします。

そのため、滞納した住宅ローンの返済も余裕を持って行えるケースが多いでしょう。

ペアローンで住宅ローンを契約している場合はどうなる?

ペアローンで住宅ローンを契約している場合でも、住宅ローン特則を利用した個人再生を行うことは可能です。

しかし、この場合には、夫婦がふたりとも揃って個人再生を申し立てる必要があります。

住宅ローン特則を検討する際は司法書士・弁護士に相談

住宅ローン特則を利用すれば、持ち家・マンションを手元に残したまま借金の負担を軽減でき、生活の基盤を維持したまま経済的な立て直しをすることができます。

しかし、「ルールが複雑で難しい」「結局のところ、自分は住宅ローン特則を利用できるのか?」と不安や疑問を抱える人も少なくありません。

そのため、住宅ローン特則や個人再生を検討する際は、債務整理に詳しい司法書士・弁護士に相談するとよいでしょう。

債務整理を検討する人向けに初回無料相談を実施している司法書士・弁護士事務所も多いです。

専門家に話を聞くことで、安心して手続きに望むことができるでしょう。

まとめ

  • 個人再生の住宅ローン特則とは、住宅ローンを特別扱いする制度
    └個人再生の対象から住宅ローンを除外できる
    →持ち家・マンションを手元に残して借金の負担軽減が可能
    →住宅ローンは減額されなくなるため注意
    └住宅ローンの支払い期間延長・一時的な元本据え置きなどが可能
    →個人再生後は計画弁済額+住宅ローンの返済を両立していく
  • 住宅ローン特則を利用するための条件
    └ローンの目的が住宅の購入・リフォームであること
    └申立人本人が住むための家のローンであること
    └抵当権者(住宅を担保に設定している人)がローン会社や保証会社であること
    └その持ち家・マンションが住宅ローン以外の担保に設定されていないこと
    └個人再生・住宅ローン特則を利用すれば支払い可能な見込みがあること
  • こんな場合でも住宅ローン特則の利用が可能
    └すでに住宅ローンを滞納している場合
    →ただし、保証会社の代位弁済から6ヶ月以内に申し立てる必要がある
    └ペアローンで住宅ローンを契約している場合
    →ただし、夫婦ふたりともが個人再生をする必要がある
  • 個人再生や住宅ローン特則を検討するときは司法書士・弁護士に相談

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